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_深圳限购令骤然出台 超3000套已交定金不能过户

2017-11-21 10:14

在国庆长假期间召开的深圳房地产秋交会,虽然依然人气旺盛,但成交量却受到“限购令”的影响。深圳特区报记者郑东升摄

漫画:陈东阳

 编者按

9月29日,国家有关部委推出楼市调控“五项措施”;9月30日深夜,深圳紧急发布住房“限购令”。调控之下,深圳楼市将走向何方?未及时网签购房合同的3000套“被限房”命运怎样?观望气氛回归市场,买家变租客现象会否重演,租金会否持续上涨?投资楼市的渠道彻底封闭,商业地产会否成为资金涌入的“洼地”?

楼市变数重重,市民关注多多。本报派记者深入市场,走访主管部门、地产商、业内专家和消费者,详细观察“限购令”下深圳房地产业的运行,并对市场最新变化一一解读。今日起推出系列报道——“‘限购令’下楼市变数透析”。敬请垂注。

■ 深圳特区报记者 谭建伟 徐强

“我在9月下旬签订了房产认购协议,不但交了定金,而且上百万元资金已被第三方监管。因为在9月30日前未网签购房合同,现在被认为是第三套房而过不了户。我该怎么办?”10月8日,深圳市民吴先生手持房产证复印件到市房地产权登记中心咨询。

据了解,像吴先生这样受楼市“限购令”影响、国庆假前签了认购合同、交了定金却过不了户的居民数以千计。9月30日,市政府办公厅发布了户籍家庭限购两套房、符合条件的非户籍家庭限购一套房的通知。10月5日,市规划国土委发布特别提示:不符合“限购令”条件将不能办理备案和登记过户。10月8日,市房地产权登记中心贴出告示:申请房地产过户登记的购房人,除提交原规定的登记申请资料外,还需提交户口簿、婚姻证明等资料。

 “被限房”或超过3000套

深圳商品房交易一般流程是,看房选房,咨询可否办理按揭,交定金、签订认购合同,从官方网站打印房地产买卖合同,确认后再到网上备案,即完成网签。这段流程新房需时多在7-10天,二手房可能更长。

9月30日晚,市政府办公厅紧急发布的“限购令”规定,自该通知发布之日起,所有商品住房交易必须执行通知规定。交易时间的认定,以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

由于“限购令”突然出台,而且未给市场留下过渡期,导致出现一批“半拉子”房地产交易,其特点是买方已交纳定金,并签订认购合同,但尚未在9月30日前完成网签购房合同。

这样被限制过户的“半拉子”交易有多少?深圳中原地产市场部总监王世界估计,在最近的整个住房成交量中,受阻于“限购令”的“被限房”可能占到两成。其中,9月份成交二手房15000套,按两成算,“被限房”约为3000套;9月底一周的新房成交量约为2000套,“被限房”在500套左右。两项相加,深圳地区一、二手“被限房”总量超过3000套。

对此,深圳德思勤置业总经理叶世育表示认可,“据我们的估算,深圳‘被限房’总量比中原的数据可能还要略高一点。”据介绍,为了执行新盘开发90平方米以下住房应占七成的政策,深圳部分开发商采取了两套小户型拼成一套大户型出售的办法,而一般买双拼房的深圳人都是拥有首套房的,受“限购令”影响,他们最多能再买一套,而无权购买双拼房,如买下就是三套或以上了。因此,此轮调整对出售双拼房的开发商和买这种房的居民影响最大。

 卖方不愿“吐”定金

9月下旬,深圳楼市成交十分火爆。以9月30日成交情况为例,当天,一手房成交477套,比9月日均180套增长165%;二手房成交961套,比9月日均500套增长92%,其中个别楼盘不乏小户双拼房型,业内人士估计,已交定金认购这些楼盘的房子但未在9月30日前网签的客户占到该时段成交量的两成多。

有中介透露,如果“被限房”无法成交过户,深圳开发商将损失销售额数亿元。如果卖方不向买方退定,后者将损失上千万元。部分涉及到的开发商对“煮熟的鸭子要飞”非常焦虑,期望有变通的可能,并向市房协反映了意见。

深圳资深房地产律师何芳利告诉记者,近日她连续接到多个二手房业主咨询能否不退定金的电话。其中,有两位业主分别收取了买方10万元、20万元的定金,现在买方突然失去买房资格,房子无法过户,提出退定。卖方的观点是,自己无任何过错,双方已签认购合同,不能过户是买方失去买房资格所致,因此,买方应承担违约责任,卖方不用退定。

 专家认为退定更公平

记者随即访问了多位专业法官、律师和中介负责人,他们较一致的看法是,虽然政策变化不属于不可抗力,但“被限房”双方均无过错,从情势变迁、公平合理的角度看,买方不应承担违约责任,双方可解除协议,恢复原状,卖方应如数退回定金。

深圳一家区法院的房产庭负责人表示,市区法院曾就类似的政策变化致合同不能履行的情况进行过研讨,法官们倾向于认为,政策变化是人为的,不是自然灾害之类,不属于不可抗力,而是客观情势发生变更;这种情况下,合同双方均无责任,如果判买方支付20%的违约金或由卖方“吃定”,有违公平原则。合适的做法是,解除协议,卖方退定,恢复原状。

何芳利律师也认为,“限购令”不属于不可抗力,是重大情形变迁,于情于法,卖方均应退定,同时双方解约。

“3000套‘被限房’大部分可以获得和平消化。”王世界分析,可以通过买方将房产转给父母亲戚、买卖双方协商解约等方式解决一大批“被限房”。在房价未出现下降的情况下,开发商集中退定解约阻力较小。二手房复杂一点,但以往的经验显示,最终上法庭的少之又少。

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发布时间:2017-11-21 10:14

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