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_最严厉调控“遇冷”地产商:不必过于悲观

2017-11-20 21:42

“我不担心,反正我就没打算一年内把房子卖出去。”住在深圳的赵雄这样对《中国经营报》记者说。他是一位房产投资者,现在名下的房产已经遍布大江南北。据他朋友透露,他在2010年以前就有着近40套房产,仅2010年就新增了8套。

在新政出台前一周,他还打算到成都买几套房子。“现在成都还可以贷款,所以计划没变。”1月28日,赵雄明确地告诉记者。

被视为“不达目的不罢休”的“新国八条”,在将更多的责任和压力明确地传导到各个城市的地方政府身上之后,作为被调控主体的房地产商和投资客们似乎有些不以为然,他们并不认为会对自己有多大影响。

“"新国八条"无非是靴子砸得重了点,但是毕竟落下来了,还有什么好担心的?” 武汉南湖一处售楼部经理王少峰说。

地产商:“不必过于悲观”

“昨天晚上老板临时让大家集中开了个应对会。”一家香港上市房地产商的董事长助理王涛(化名)告诉记者,“我们此前也判断会有新一轮的调控,因为2010年12月的销售数据太不给上层面子了,但当时的预期都认为会在年后。”

谈到对于“新国八条”的第一印象,王涛的评价是:“吓人,但细细一看又缺乏明确的措施。说吓人是因为从没有在春节前这样出台政策的,而态度上有些不达目的誓不休的感觉。”

王涛告诉记者,在内部会议上,大家总体认为此次政策的力度比预想中大,但对投资者成本有实际冲击的政策并不算多,除了“房贷再收紧”和“契税加码”之外,其他的条例没有即时的影响。

“新国八条”中最显眼的应该是限购城市范围的扩大,“但从限购实施的效果看,即便是最严格的北京依旧效果不大。而对于另一条明确房价上涨过快要问责地方政府,这也是很吓人。但这两年房价如此上涨主要是供求的原因,地方政府也不能违反市场规律。地方政府能做的,最多在短期内加强监管,长期增加土地供应。”王涛说。

而一位开发商向记者表示,“新国八条”对新房市场的冲击主要在心理层面。其中提高二套房的贷款成本,打击的肯定是新进入的投资者。他说:“公司粗略计算了一下,新投资者的成本几乎增加了15%,公司已经预期到成交量可能在短期内会有一定下调。”而在他们的数据库中,一次性付款的投资这比例多达五成以上。因此他认为,对新房投资者的影响主要在心理层面。

上述开发商还表示,至于契税的扩大,短期内新房投资者在二手房市场上套现也会增加成本,因此二手房市场会有所萎缩,这也会影响新房投资者的投资意向。但对比上一波契税的调整,这次的契税成本增长幅度相对较小。而且“上一波转让成本提高后,市场实际情况是投资者几乎都将成本转嫁到二手房买家身上。如果这次的调整市场也是这样化解,那对投资者的影响就基本可以忽略”。因此公司的判断是,不必过于悲观,认真观察新年后一个月内的市场销售状况。

倒是有地产商对政府表示了理解。“限购令的强化将在全国范围内迅速形成影响,有可能限购常态化。虽然带有强烈的计划性,但有助于楼市的公平。在还没有完全解决住房困难的中国,虽显简单粗暴,但不失为有效。”中建地产武汉公司执行总经理雷越姝说。

引发恐慌性抢购

“"新国八条"出台后,咨询量与平时相比上涨了50%,大家除关注政策的具体内容外,一部分客户表示,要赶在政策细则出台前加快购房、过户速度;而一些不受政策影响的客户则表示会继续观望,静待市场走势明显。” 中原地产董事总经理李文杰告诉记者。

按照李文杰的判断,限购将会直接抑制市场中投资、投机需求,严厉的限购政策也将外地户籍人士的改善型购房计划搁置。而二套首付、利率的提高,将会对部分资金紧张的客户产生影响,“而且,房贷政策的收紧将对市场起到威慑的作用,市场观望情况将会明显增加,从而影响这部分购房者入市的速度”。

据记者了解,由于地方细则尚未出台,目前二手房市场对于政策的反应略显平淡。

根据我爱我家呼叫中心的反馈数据显示,1月26日“新国八条”发布后,当晚及次日,虽然呼叫中心接到的来电咨询量大幅上涨,超过20%的电话增量都是询问新政策的影响,但从交易数量来看,北京市各区域二手房过户量与前几日持平,并未出现明显变化。

市场人士担心,在赶搭政策末班车的恐慌情绪影响下,或将引发一波恐慌性的抢购。事实似乎说明了这一点,根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示:1月27日,北京二手住宅网签量达2093套,环比“新国八条”出台前(1月26日)的网签量大幅上涨了86.2%。

但从中期和长期来看,情况似乎变得更加复杂。“市场预期的利空,成交量的下滑,再加上二、三线城市也将推进限购政策,意味着开发商的日子不好过了。”亚豪机构副总经理任启鑫对记者说,尽管不少开发商在2010年销售业绩不错,回款状况好过预期,资金相对宽裕,但是2011年在严重通胀压力之下,央行的货币政策已经由适度宽松转为了稳健,存款准备金率不断上调,频繁加息,并对房地产企业贷款进行严控,无疑增加了开发企业的财务成本。

“开发商的土地购置、开工建设、财务等日常经营成本都是不会因为成交量的下滑而减少的。尤其是土地购置,为了企业的可持续发展,增加有效的土地储备是开发商的普遍共识。”任启鑫说。

开发商为了企业的长远发展在不断扩张,但政府打击囤地、敦促开工的力度也在加大,“新国八条”明确指出:“对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。”这些着眼于增加住房供给的政策,与成交量下滑、融资贷款渠道收窄相叠加,考验着开发企业资金链。

“目前公司的态度是维持稳健投资。”王涛告诉记者,“增大资金持有量,要求每个项目根据现有的政策背景,制定每个月的销售任务,并确定未达任务如何促销的方案。”

保利地产一位销售负责人表示,对房地产业来说,春节期间通常都是行业淡季,今年在这样的政策冲击下,“销量肯定要到底”。他预计,今年2月和3月的销量估计都很差,可能要过了清明才会有所回升。“这样也好,地方政府、决策层起码有交代。”他笑称。

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发布时间:2017-11-20 21:42

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